告知義務の発生する事故物件の定義

心理的瑕疵物件（事故物件）とは？

最初に、心理的瑕疵物件とはどのような定義になっているかお話していきます。

実は、事故物件に法律的な定義はないのですが、その部屋、家で過去に起きた出来事にまつわり、通常一般人が嫌悪感を持つ物件をいいます。この心理的瑕疵を有する物件が一般的に、「事故物件」や「いわく付き物件」と呼ばれるのです。

具体的には、その物件内において「事故死」や「自殺」「他殺」「孤独死」といった忌まわしさを感じる死に方をした者がいるといったケースがあるので、それぞれ紹介していきます。

自殺の起きた物件

以前、その部屋に住んでいた方が何等かで自殺した場合は、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。これは、やはり嫌悪感を抱く人が多くいるためです。

また、不動産業者からの評価や査定も3割～5割といった減額があり大きく下がります。

孤独死

孤独死は、亡くなった理由や発見されるまでの期間などにより、実際にはこうした定義には当てはまらない場合もあります。

たとえば、一人暮らしの方が何らかの病死をし、すぐに発見された場合はそれに当たらないが、数日後に発見され遺体の状態が悪く腐敗したり虫がわいたり、といった特殊清掃が必要な場合は、心理的瑕疵となり事故物件になることが多いです。

殺人

殺人に関してはどんな人にとっても嫌悪感が強く事故物件になります。

たとえば、あるマンションの住人が刺され亡くなったとします。たとえ、刺されたとしても発見が早く命が助かればこれに当てはまりませんが、死亡した場合は明らかにこのマンションで刺されたという事実があるため、当該マンションが事故物件扱いされることになるのです。

心理的瑕疵物件の
買取ができる業者まとめ

訳あり物件と事故物件の違い

事故物件はそこに住んでいた人が亡くなったという理由がありますが、訳あり物件との違いとは何なのでしょうか？

実は事故物件自体も訳あり物件と呼ばれる事もあるのですが、それ以外にもさまざまな「訳」があるのです。知られていそうで実はあまり知られていない「訳あり物件」と「事故物件」の違いを紹介します。

事故物件には「心理的瑕疵物件」という定義がありますが、訳あり物件のなかに「物理的瑕疵物件」というものがあります。物理的瑕疵物件とは、物理的に建物自体に欠点や欠陥がある物件のことを指し、また、家の構造が法律に違反していたり、建物が老朽化していたりといった場合に物理的瑕疵物件と呼ばれる場合があります。

建築不可

まず大前提として、「全面道路が建築基準法上の道路ではない」「接道（道路と敷地が接している部分）2m未満」という定義があります。そしてその建物を一度壊してしまうと、建替えができない物件の事です。これは、建築基準法43条に定められている「接道義務」を満たしていないことになるためです。こういった建物を「再建築不可物件」といいます。

築古

築古物件とは建築年数が古い物件のことを指します。

日本の法律では法廷耐用年数は木造22年、鉄骨造30年、鉄筋コンクリート造47年とされていますが何年目から築古と呼ぶのかは明確な基準はありません。

古いということだけが問題というわけではなく、未修繕の古い物件は高額の修繕費が必要になることが多いため、訳あり物件と呼ばれる場合があります。

事故物件を売る（手放す）場合に必要なこと

結論からいうと、事故物件の売却や賃貸募集をする際は、必ず契約者に対して心理的瑕疵となる要因について伝える必要があります。

告知義務があるのにもかかわらず不動産会社や不動産の売主などが買主（不動産購入者や入居希望者）に心理的瑕疵の要因となる重要事項を伝えなかった場合には、告知義務違反となり契約が取り消しになったり、訴えられて損害賠償を支払うなどの「瑕疵担保責任」を負う必要があるので注意が必要です。

これは事故物件に入る？曖昧な物件の例

事故物件には一応の定義はありますが、事故物件の基準は明確なものがありません。そこで、少し曖昧な要因の物件の場合を紹介します。

リフォーム済みの場合

遺体の発見が遅れて腐敗が進んでいた場合や、部屋が汚れている場合は腐敗が進行し部屋の床・壁にシミが出来てしまっていたり、部屋全体が臭う状態になってしまいます。

通常、事故物件が一般に向けて販売、貸し出しをされるときには痕跡をすべてなくした状態、つまりリフォームがなされた状態で売り出されます。それでも、当然告知義務は発生しますので、これは個人でリフォームを行った場合でも同じだと考えられます。

自宅内での病死ですぐ発見された場合

死後すぐに発見された病死の老人など、事件性のない場合は、事故物件とみなされないことが多いです。

隣などの近所で事件が起きた場合

基本的に事故物件は、入居者が亡くなる場所となった物件を指すため、隣や近所で事件が起きても、その建物自体は事故物件とはなりにくいです。

告知ありの物件となるケースは、事件・事故のあった住宅の重大性によります。例えば、残忍な殺人事件が起こったマンションの場合、そのマンション名や外観写真が報道によって知れ渡っていますから、不動産業者としてもトラブルを防ぐために告知なしでは出しづらくなります。

事故の発生から10年以上経っている場合

事故物件において、こうした心理的瑕疵の告知年限には決まりはありません。

しかし、何年後であっても入居後に知らなかったと訴えられたら不動産会社の非とされることが多いのも事実です。

まとめ：ひとまず「事故物件買取」ができる業者に相談してみる

告知は借主・買主とのトラブル防止のために必要です。

事故物件はその内容を買主に告知する義務がありますから、普通の不動産屋では断られることも多くあります。

しかし、瑕疵物件に当たるからといって、解決法がないわけではありません。実はこういった事故物件を専門で買い取る業者があるのをご存知でしょうか？そういった専門業者であれば、ほとんど場合断られることなく買取ってもらえますし、仲介売却と違って何ヶ月もかかるということはありません。